Орон сууц худалдан авах үнэ үргэлжлэн буурч, түрээслэх үнэ өсөх болов. Үндэсний статистикийн хорооноос тооцон гаргадаг орон сууцны үнийн индекс энэ оны гуравдугаар улиралд буурах хүлээлттэй байна.

 

 Хуучин орон сууцны үнэ жилийн өмнөх үеэс 15.8 хувиар, шинэ орон сууцны үнэ зургаан хувиар хямдарсан байна.

 

Ипотекийн зээл олголт удааширч байна

Харин түрээсийн үнэ сүүлийн дөрвөн улирлын турш жилийн өмнөх үеийн түвшинтэй харьцуулахад өсөлттэй гарчээ. Гэхдээ цаашид тогтворжих хандлагатай. Иргэдийн орон сууц худалдан авах чадвар буурч байгаа нь орон сууцны үнэ хямдрах, улмаар түрээсийн орон сууцны үнэ өсөх шалтгаан болжээ. Энэхүү үзүүлэлт нь орон сууцны үнийн хөөс намжиж, эрэлт буурч байгааг дохиолж байна.

Ажил эрхлэлт буурч, ажилгүйдлийн түвшин нэмэгдэж буй. Мөн нэрлэсэн болон бодит цалингийн өсөлт саарсан нь ипотекийн зээлийн шаардлага хангах болзолд сөргөөр нөлөөлж байна. Бизнес эрхлэгчдийн хандлагын судалгаагаар аж ахуйн нэгжүүд ирэх хоёр улиралд ажлын байрны тоо болон цалингаа нэмэгдүүлэхгүй нь. Тоймлон хэлбэл, хөрөнгө оруулалт сайжрахгүй байгаа нь хөдөлмөрийн эрэлт болон хөдөлмөрийн захын төлөвийг муутгаж байна.

Барилгын өртгийн индексээс харахад орон сууцны барилгын материалын үнэ сүүлийн нэг жилийн хугацаанд харьцангуй тогтвортой байгаа. Гэхдээ валютын ханшийн зөрүүний улмаас энэ онд барилгын материалын үнэ ялимгүй өссөн аж. Орон сууцны нийлүүлэлт нэмэгдсэн ч борлуулалт удаашрах болсон. Эдийн засгийн нөхцөл байдлаас шалтгаалан шинээр ашиглалтад орох орон сууцны тоо буурч, зарим төсөл зогсонги байдалд шилжсэн билээ.

“Тэнхлэг зууч” компанийн тооцооллоор энэ оны үлдэж буй хугацаанд нийт 13.5 мянга орчим орон сууц шинээр ашиглалтад орох төлөвтэй байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өнөөгийн бодит байдлыг илтгэх орон сууцны борлуулалт хумигдаж, шинээр орон сууцны зээлд хамрагдсан иргэдийн тоо сар тутам буурах болсон. Энэ нь арилжааны банкны олгож буй найман хувийн хүүтэй зээлийн шалгуур улам чангарч, урьдчилгаа 30 хувиа бүрдүүлсэн иргэдийн тоо цөөрч байгаатай нэг талаар холбоотой юм. Үүнээс гадна хөнгөлөлттэй нөхцөлтэй ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх эх үүсвэрийн хомсдолд Засгийн газар орсон билээ.

Монголбанкнаас ипотекийн зээлийн аравдугаар сарын тайланг пүрэв гарагт танилцуулав. Тайлант сард 672 зээлдэгч шинээр ипотекийн зээлд хамрагджээ. Ингэснээр нийт зээлдэгчдийн тоо 88 мянга болж, ипотекийн зээлийн нийт үлдэгдэл 3.9 их наяд төгрөгт хүрлээ. Үүний гурван их наядыг “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх хөтөлбөр”- өөс олгосон байна. Уг хөтөлбөрийг Монголбанк, Засгийн газар хамтран 2013 оноос хэрэгжүүлж эхэлсэн. Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгосноор иргэдийн орлого хэрэглээнээс хуримтлал руу шилжих ач холбогдолтой.

Шинээр олгосон ипотекийн зээл аравдугаар сард 31.9 хувиар буурч, төлөгдсөн зээл 8.3 хувиар өссөн байна. Тухайн сард олгосон зээлийн жигнэсэн дундаж хүү 9.1 хувьтай тэнцэж буй. Олгосон зээлийн жигнэсэн дундаж хугацаа 18.1 жил. Тодруулбал, нэг зээлдэгчид ногдох тухайн сард олгосон зээлийн хэмжээ дунджаар 51.6 сая төгрөг байна.

Ипотекийн зээлийг тогтвортой бөгөөд хүртээмжийг нь нэмэгдүүлэх сорилттой Засгийн газар болон Монголбанк аль аль нь тулгарсан. Төв банкны зүгээс ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэхэд төгрөг хэвлэхгүй гэсэн байр суурьтай байгаа. Тиймээс бодлогын хүүгээ 15 хувьд хүргэж, мөнгөний хатуу бодлого баримтлах болсон. Ирэх оны мөнгөний бодлого уламжлалт арга хэрэгслийг нэвтрүүлэхээр зорьж байна.

Ипотекийн зээлийн үлдэгдэлд эзлэх хугацаа хэтэрсэн зээл 3.4 хувь, чанаргүй зээлийн хэмжээ 1.2 хувьтай байна. Ипотекийн зээлийн төлөлтөөр сар бүр 20- 25 орчим тэрбум төгрөг орж ирдэг. Энэ нь шинэ зээлийг санхүүжүүлэх эх үүсвэрийн тодорхой хувийг бүрдүүлж буй. Гэхдээ нийт зээлийн эрэлт, хэрэгцээг хангах хэмжээний санхүүжилт болж чадахгүй тул нэмэлт эх үүсвэр шаардлагатай байгаа юм. Тиймээс Монголбанк ипотекийн хөтөлбөрийг санхүүжүүлэх үүргийг дахин хүлээх болсон.

Банкны шалгуурт тэнцэж, ипотекийн зээлд хамрагдах нь одоогийн нөхцөл улам бэрх болж байгааг цөөнгүй хүн хэлж байна. Түүний нэг нь Б.Мягмар. Тэрбээр шинэ оноос өмнө захиалсан байрандаа нүүж орохоор зэхэж буй. Гэвч ипотекийн зээл нь шийдэгдээгүй учраас шийдэл гарахыг хүлээж сууна. Урьдчилгаа 30 хувь болон бичиг баримтаа банкинд бүрдүүлж өгсөн тэрбээр зээлээ судлуулж байгаа аж. Түүний цалингаа авдаг банк найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг түр хугацаагаар олгохгүй байгаа нь зээл гарах үйл явц улам удаашрах үндэслэл болж байгааг Б.Мягмар тайлбарласан юм.

Монголбанкны хувьд ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг гарааны шатанд хариуцаж байгаад үүнээс гарах байсан. Гэтэл төсвийн алдагдал нэмэгдэж, гадаадын өрийн дарамт өндөр байгаа тул орон сууцны урт хугацаат хөтөлбөрийг үргэлжлүүлэх “даалгавар” авсан билээ.

Төв банкны захирлуудын зөвлөл хэлэлцэж, эхний ээлжинд таван хувийн хүүтэй зээлийг зогсоох шийдвэр гаргасан. Харин найман хувийн хүүтэй зээлийг үргэлжлүүлэх гарц, боломжийг эрэлхийлж байгаа аж. Зах зээлийн хүүнээс бараг л гурав дахин бага хүүг орон сууцны хөтөлбөр иргэдэд санал болгож буй. Энэ оны аравдугаар сарын байдлаар ипотекийн зээлийн үлдэгдлийн 99.1 хувь нь төгрөгийн зээл бол 0.9 хувь нь валютын зээл байна.

Орон сууц худалдан авах үнэ үргэлжлэн буурч, түрээслэх үнэ өсөх болов. Үндэсний статистикийн хорооноос тооцон гаргадаг орон сууцны үнийн индекс энэ оны гуравдугаар улиралд буурах хүлээлттэй байна.

Монголбанкны ерөнхийлөгч Н.Баяртсайхан “Өмнө нь ипотекийн зээлд Монголбанк 3.5 их наяд төгрөгийн санхүүжилт хийсэн” хэмээн өгүүлсэн. Тэрбээр найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг зогсоочихолгүй авч яваа. Нийгмийн захиалга болсон уг хөтөлбөрийн өртөг эдийн засагт дарамт болж, төгрөгийн ханш сулрах шалтгааны нэг гэж зарим улстөрч үзэж буй.

Тухайлбал, УИХ-ын гишүүн Ц.Даваасүрэн “Ипотекийн зээл үргэлжилбэл эдийн засгийн хямрал үргэлжилнэ. Хэрвээ хямралаас гаръя гэвэл ипотекийн зээлээ тодорхой хэмжээгээр хязгаарлах хэрэгтэй. Валютын нөөцөө тогтвортой байлгах ёстой. Барилгын салбарт дахиад зээл өгөөд эхэлбэл барилгын материалд валют урсаад л дуусна. Валютын ханш бүр л өснө” гэж мэдэгдсэн юм.

Харин Барилга, хот байгуулалтын сайд Г.Мөнхбаяр “Найман хувийн хүүтэй зээлийн санхүүжилтийг Монголбанк шийднэ” гэж хэлсэн ч ипотекийн зээлийн бүтээгдэхүүн улам ховордох болсныг аравдугаар сарын үзүүлэлтээс анзаарсан байх. Тодруулбал, банкууд сарын хугацаанд 672 иргэний орон сууцны зээлийг шийдэж өгчээ. Ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэр дутагдалтай байгаагаас гадна эдийн засаг агшиж байгаа нь дээрх байдалд голлох үүрэг гүйцэтгэж байгаа нь үнэн.

Тиймээс банкуудын хувьд эрсдэлээ тооцоолж, хүссэн болгонд нь зээл олгох бус нарийн хянаж, судлах болсон. Гэхдээ ипотекийн зээл нь хамгийн найдвартай бөгөөд эрсдэл багатай бүтээгдэхүүн. Энэ утгаараа нийт банкны системийн зээлээс чанарын үзүүлэлт харьцангуй сайн. Эдийн засагч Ж.Дэлгэрсайхан “Ипотекийн зээл нь дэлхийн улс орнуудад байдаг жишиг бүтээгдэхүүн. Гэхдээ манайд хэрэгжиж буй ипотекийн зээл нь зах зээлийн нөхцөл байдлаас харьцангуй ангид бөгөөд хүүгийн хувьд илүү хөнгөлөлттэй. Ипотекийн зээл хэрэгжүүлэх замаар иргэдийг орон сууцжуулах нь зөв. Гэхдээ зорилт бүлэгт хүргэх нь чухал” хэмээн дүгнэв.

Банкуудын ипотекийн зээлийн үлдэгдлийн 76.8 хувийг Улаанбаатар хотод олгосон зээл бүрдүүлжээ. Ипотекийн зээлийн тайлангаас харахад банкуудын зээл олголт хумигдаж байна. Монголбанкнаас зээлийн санхүүжилтийг нэмэгдүүлэх зорилгоор энэ сард багтан хамгийн багадаа 20 орчим тэрбум төгрөгийн дэмжлэг үзүүлэхээр төлөвлөж байгааг дуулгая.

Энэ тохиолдолд зээл гарахыг хүлээж буй иргэд шинэ онтой уралдан нүүдэл хийнэ гэсэн үг. Ингэснээр барилгын салбарт үүсээд буй хүндрэл саармагжиж, борлуулалт нэмэгдэнэ. Улмаар орон сууцаа тохижуулах учраас тавилга болон бусад барааны худалдан авалт нэмэгдэж, эдийн засагт мөнгөний эргэлт бий болох эерэг талтай.

Б.Баяртогтох

ЗАСГИЙН ГАЗРЫН МЭДЭЭ