-Орон сууцны ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт халамжийн мөнгө авдаг иргэд, жирэмсний амралт авсан иргэд хамрагдах боломжтой юу?

Боломжтой. Нийгмийн даатгалын дэвтэрт тасралтгүй бичилт хийгдсэн байх шаардлагатай бөгөөд орлого нотлох баримтыг бүрдүүлэх шаардлагатай. Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2008 оны 446 дугаар тушаалаар баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 13.4.3-т заасны дагуу дээрх иргэдийн тэтгэмжийг өрхийн бусад орлогын эх үүсвэрт оруулж тооцно.

-Бизнесийн зээл авсан иргэн орон сууцны 8 хувийн хүүтэй зээл авах боломжтой юу? Хэрэв авах боломжтой бол ямар эрх зүйн зохицуулалт байна вэ?

Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журмын шалгууруудыг хангасан тохиолдолд бизнесийн зээлтэй иргэд 8 хувийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээл авах боломжтой. Энэ тохиолдолд зээлийн нийт төлбөрийг өрхийн зарлагад тооцон зээлдэгчийн өр-орлогын харьцааг тооцож дэд хөтөлбөрийн шалгуурыг хангаж байгаа (ӨОХ<45%) эсэхийг шалгадаг. Түүнчлэн бизнесийн зээлийн төлбөрийг банкууд холбогдох бизнесийн зээлийн гэрээний хуулбар, Монголбанкны Зээлийн мэдээллийн сангийн лавлагаагаар нотолж шалгана. Мөн тухайн зээлдэгч нь татварын өр төлбөртэй бол бизнесийн орлого олдог дансанд татварын байцаагчийн мэдэгдлээр хаалт тавьдаг тул уг эрсдэлийг хаах зорилгоор банкууд давхар баримт авч баталгажуулах шаардлагатай болдог.

  -Уул уурхайн салбарт ажиллаж байгаа иргэдэд зарим банкууд эрсдэлтэй гэж үзэн 8 хувийн хүүтэй орон сууны ипотекийн зээл олгохгүй байна. Ямар эх үүсвэр, баталгаагаар зээл авах боломжтой вэ?

Дэд хөтөлбөрийн хүрээнд тухайн нэг салбарт ажиллагсдыг ипотекийн зээлд хамруулахгүй байх бодлого, зохицуулалт байхгүй. Энэхүү асуудал нь тухайн банкны дотоод журам, бодлогоор зохицуулагдана. Харин Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2008 оны 446 дугаар тушаалаар баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 13.2-т заасны дагуу ажил эрхлэлт болон орлогыг баталгаажуулах баримт болох ажил олгогч байгууллагын цалингийн тэмдэглэл, хүснэгт, цалингийн картын гүйлгээ сүүлийн 1 жилээр байх, тухайн байгууллагад 1 жилээс доошгүй хугацаанд үндсэн ажилтнаар ажиллаж байгааг батлах баримт, нийгмийн даатгалын дэвтэрт сүүлийн 2 жилийн бичилт хийгдсэн байх зэрэг шалгуурыг хангах шаардлагатай.

   -Хувиараа бизнес наймаа хийж байгаа хүмүүс 8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлд хамрагдаж болох уу?

Хувиараа бизнес эрхэлдэг зээл хүсэгч нь дэд хөтөлбөрийн хүрээнд батлагдсан журмууд (Засгийн газар, Монголбанкнаас гаргасан)-д заасан ерөнхий шаардлага, шалгуурыг хангаж байгаа тохиолдолд 8 хувийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээл авах боломжтой. Түүнчлэн хувиараа бизнес эрхэлдэг иргэдийн орлого нь тогтмол биш байдаг бөгөөд орлогын тогтвортой байдлыг шалгахын тулд банкууд Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2008 оны 446 дугаар тушаалаар баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 13.3-т заасан орлого батлах баримт бичгүүдийг зээл хүсэгчээс гаргуулж, орлогын тогтвортой байдлыг уг журмын 16.1.6-д заасны дагуу судалж тогтооно.

 -Гадаадад ажилладаг боловч гэр бүл нь Монгол улсад суугаа иргэний гэр бүлийн гишүүний орлого хүрэхгүй тохиолдолд өөрийн нэр дээр ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой юу? Үүнд ямар зохицуулалт байна вэ?

Монголбанкнаас баталсан орон сууны ипотекийн зээлтэй холбоотой журмуудад гадаадад ажиллаж буй иргэдийг 8 хувийн хүүтэй хөтөлбөрийн зээлд хамруулахгүй талаар хориглосон заалт байхгүй. Хамгийн гол нь зээлдэгчийн зээлийн эргэн төлөлтийг хангах орлого нь баримтаар баталгаажсан байх шаардлагатай. Тиймээс тухайн банк зээл хүсэгчийн орлогыг тодорхойлж, баталгаажуулах боломжтой гэж үзсэн тохиолдолд зээлд хамрагдах боломжтой. Тухайлбал, банк зээл хүсэгчээс гэрээгээр гадаадад ажиллаж байгаа бол гадаадад хөдөлмөр эрхлэх гэрээ, бусад тохиолдолд цалингийн дансны хуулга, цалингийн тодорхойлолт болон шаардлагатай материалуудыг бүрдүүлэхийг шаардаж болно. Хэрэв үндсэн зээлдэгч нь гадаадад ажиллаж байгаа бол хамтран зээлдэгчдээ итгэмжлэл олгосон байх нь зохимжтой.

 -Тэтгэвэрт гарахад 7-8 жил үлдсэн хүн ипотекийн зээлд хамрагдах боломж бий юу?

Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”, “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-д тэтгэврийн настай, эсвэл тэтгэврийн нас дөхсөн иргэнд ипотекийн зээл олгохыг хориглосон заалт байхгүй бөгөөд банкууд өөрсдийн хийсэн зээлийн шинжилгээнд үндэслэн зээл олгох шийдвэрийг гаргана. Гэхдээ ипотекийн зээл нь урт хугацаатай (дэд хөтөлбөрийн хувьд 20 хүртэл жилийн хугацаатай) зээл учир зээлийн нийт хугацаанд зээлдэгчийг амь насны даатгалд хамруулах шаардлагатай байдаг.

Квотоор байр авсан төрийн албан хаагчдыг 8 хувийн зээлд хамруулж болох уу? Хамрагдах ямар боломж байна вэ?

Болно. Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”, “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-д заасан зээлдэгч болон зээлээр худалдан авах орон сууцанд тавьж буй шалгуурыг хангаж байгаа тохиолдолд квотоор байр авсан төрийн албан хаагч 8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл авах бүрэн боломжтой.

 -Банкнаас зээл авахын тулд заавал тухайн банкны үйлчлүүлэгч, тухайн банкаараа дамжуулан цалингаа авдаг байхыг шаардаж байна. Аль уян хатан нөхцөлтэйгээ сонгох эрх байхгүй гэж үү? Журамд ийм заалт байхгүй байхад яагаад банк ийм шаардлага тавьж иргэдийг чирэгдүүлж байна вэ?

Монголбанкнаас энэ талаар хязгаарласан аливаа зохицуулалт байхгүй. Банкууд орон сууны ипотекийн зээлийн эрсдэлийг өөрсдөө бүрэн хариуцдаг тул болзошгүй эрсдэлээс сэргийлэх арга хэмжээг өөрсдийн дотоод дүрэм, журмын дагуу хэрэгжүүлдэг.

  Өмчийн бүртгэл яагаад маш зөв байх ёстой вэ?

Ипотекийн зээлийн хувьд худалдан авч буй орон сууц нь уг зээлийн барьцаа хөрөнгө болдог. Барьцаа хөрөнгө буюу өмчийн бүртгэл, түүний барьцааны гэрээ, барьцаалбар нь зөв зохистой хийгдсэнээр Үүрэг гүйцэтгүүлэгч-банк, үүрэг гүйцэтгэгч-зээлдэгч нарын эрх ашгийг хамгаалах анхны нөхцөл бүрддэг. Мөн өмчийн бүртгэл, барьцааны гэрээ, барьцаалбар алдаагүй зөв хийгдсэн тохиолдолд уг хөрөнгийг үнэт цаасжуулах боломж бүрдэнэ. Өмчийн бүртгэл нь тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгчийн эрх ашгийг хамгаалахад шууд хамааралтай байна. Иргэний өмчийн эрхийг төрийн зүгээс хамгаалах, хөрөнгөө эдийн засгийн эргэлтэнд оруулж захиран зарцуулах эрхийг нийтийн өмнө гэрчилсэн баталгаажуулалтыг хийдэг ач холбогдолтой. Өөрөөр хэлбэл бусдад тухайлбал байраа зарах, барьцаалахын тулд түүний бодит өмчлөлийн эрхийг гэрчилж буй үндсэн баримт болно.

 -Ипотекийн зээлийг нэгэнт авсан байхад ямар нэг шалтгаанаар зээлийн хугацаанд зээл буцаагдах боломж байдаг юм уу? Монголын Ипотекийн Корпорацаас 8 хувийн зээл нэгэнт авсан иргэдийг ахин шалгаж гэрээг өөрчилсөн тохиолдлууд гарч байгаа.

 Ипотекийн зээлийг хоёрдогч зах дээр зарах үед ипотекийн зээлийг анх олгоход, эсвэл дахин санхүүжилт хийхэд, эсвэл зээлийн багц худалдан авахад дэд хөтөлбөрийн хүрээнд тавьсан шаардлага, шалгуурыг хангаагүй тохиолдолд МИК ОССК ХХК нь уг зээлийг дэд хөтөлбөр, түүний хүрээнд мөрдөгдөж буй журам, цаашилбал Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хууль, Иргэний хууль зэрэг холбогдох хууль, журамд нийцүүлэхийг шаардаж, банкуудад эргэн мэдэгддэг. Учир нь МИК ОССК ХХК нь эдгээр зээлүүдийг дэд хөтөлбөрийн шалгуурыг хангасан тохиолдолд л худалдан авах боломжтой. Дэд хөтөлбөр хэрэгжиж эхлэхээс өмнө олгогдсон зээлийн хувьд дахин санхүүжилт хийгдэж 8 хувийн хүүтэй зээлд шилжиж байгаа. Банк энэхүү зээлийг МИК ОССК ХХК-д худалдахаар гэрээ хийхийн өмнө үнэт цаасжуулах үйл ажиллагааны эрх зүйн шаардлагыг хангах зорилгоор зарим тохиолдолд нэмэлт гэрээ болон нэмэлт баримт авах шаардлага үүсч байна. Тухайн зээлдэгчийн зээлийг цааш хоёрдогч зах дээр арилжаалж, үнэт цаасжуулалт хийж, хөрөнгө оруулагчдад худалдаж байгаа нь нарийн төвөгтэй үйл ажиллагаа бөгөөд хууль эрх зүйн хүрээнд бүрдүүлэх баримт бичиг, хөрөнгийн эрхийн бүртгэл үнэн зөв, баталгаатай байх нь үнэт цаасжуулалтын үйл ажиллагааны хамгийн чухал хэсэг тул зээлдэгчид энэ тал дээр илүү анхаарал хандуулж, банкны зүгээс шаардсан баримт, материалыг үнэн зөвөөр бүрдүүлж өгөх хэрэгтэй.