“Юу Эм Си Альфа” ком­панийн гүйцэтгэх захи­рал Н.Монсортой ярилцлаа. 

-Орон сууцны үнэ хоёр, гурван жилийн дараа эрс бууна гэх юм. Энэ зах зээлийн шинжээчийн хувьд хэр бодитой таамаг гэж бодож байна вэ?

-Ирэх гурван жилд  байрны үнэ огцом буухгүй.

Орон сууцны үнэ буурна, өснө гэдэг дээр хамгийн түрүүнд ярих ёстой зүйл бол зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтийн зарчим. Тодорхой хөтөлбөрүүд хэ­­рэг­­жүүлсэн учраас ний­лүү­лэлтийн хувьд эерэг дүр зураг харагдаж байгаа. Гэхдээ эрэлт тал дээр бодох зүйл бий. Хүний хэрэглээ тасралтгүй хөгжиж байдаг. Өнөөдөр хэрэгжүүлж буй орон сууцны хөтөлбөрүүд маргаашийн эрэлтэд таа­раагүй бүтээгдэхүүн санал бол­гож байхыг үгүйсгэх арга­гүй. Найман хувийн зээлд 80-аас доош квадрат метр байр зээлээр авах хүмүүс хамрагдаж байгаа.Монголын хүн амын  60 орчим хувь нь 35 буюу түүнээс доош насныхан. Маш залуу улс гэсэн үг. Тэдэнд хэдэн жилийн дараа байраа томсгох шаардлага гарч ирж таарна. Илүү тав тухтай байрны эрэлт бий болно гэсэн үг. Жилд 10 гаруй мянган гэр бүл шинээр бүртгүүлдэг гэсэн статистик бий.  Залуу гэр бүл гэдэг ажиллаж хөдөлмөрлөж, ирээдүй өөд урагшилж яваа хэсэг. Орон байртай болохын тулд тэдэнд ямар бэрхшээл байгааг харж, худалдаж авах эрэлтийг нь дэмжсэн бодлогууд дээр анхаарах учиртай. Засгийн газраас байнга хөтөлбөр хэрэгжүүлээд байх боломжтой эсэхийг бас  харах хэрэгтэй. Нөгөө талд нь санхүүгийн зах зээл хөгжих ёстой гэж хэлэх гээд байна л даа. Санхүүгийн дэд бүтэц нь бэлэн болчихвол эрэлт нэмэгдэж таарна. Эрэлт нэмэгдэж байгаа үед үнэ өсөх нь ойлгомжтой. -Ойрын нэг, хоёр жилд орон сууц олноороо бариг­дана, нийлүүлэлт нь нэмэгдээд ирэхээр байрны үнэ буурна гэж тайлбарлаад байгаа шүү дээ?
-Манай компани 2014 оны нэгдүгээр улирлыг хамруулан  судалгаа хийж үзлээ. 2014-2015 онд 30 орчим мянган айлын орон сууц баригдана гэсэн тоо гарсан. 2014 ондоо хорь гаруй мянган айлын орон сууц ашиглалтад орох болов уу гэж тооцлоо. Гэхдээ яг энэ хэмжээний орон сууц ашиглалтад орох эсэхэд  маш олон зүйл нөлөөлнө. Дотоодоосоо цементээ хан­­га­даг болсон, арматур үйлд­вэрлэж эхэлсэн гээд давуу талууд гарсан ч  барил­гын компаниуд гаднаас хамаа­ралтай хэвээр байгаа. Гаднаас юм авахаар валютын ханшаас эхлээд асуудал бий. 
-Ойрын хоёр, гурван жилдээ буухгүй ч гэсэн буух цикл байгаа нь тодорхой. Тэр хугацааг нь хэдэн он гэж таамаглаж байна?
-2020 он хүртэл 180 мянга орчим орон сууцны хэрэгцээ бий. Монголын хувьд жилд 15000 орчим орон сууц нийлүүлэгддэг зах зээл. Эрэлт нийлүүлэлтийн огтлолцож байгаа хугарлын цэг дээр ирэхээр тэнцвэржээд эхэлнэ. Үнэ нь тогтворжино гэсэн үг. Ийм нөхцөлд үнэ бууж эхэлдэг.  2017, 2018  оноос орон сууцны үнэ тэнцвэржих болов уу гэж харж байна. Гэхдээ  маш олон дэд хувьсагчтай асуудал. 
-Дэд хувьсагч гэдгээ тодруулаач?
-Хэрвээ дэд бүтэц тавиг­дахгүй бол, тавдугаар цахил­гаан станц ашиглалтад орох­гүй бол гэх мэт асуудлыг хэлээд байгаа юм. Хууль эрх зүйн хувьд ч тодорхой алхмууд хийх шаардлага бий. Орон сууцанд гадна, дотнын хөрөнгө оруулалтыг татах, барилга барих буюу худалдаж авах орчныг нь таатай болгоод өгвөл энэ зах зээл хөгжих бүрэн бололцоотой. 
-Өөрсдөө цемент, арма­тур, өөр бас бус юмаа хийж чадаж байгаа нөхцөлд  заа­вал гадны хөрөнгө оруулалт татах шаардлага байна уу?
-Хөрөнгө оруулалт дээр хоёр зүйлийг харах ёстой. Мөнгө хэлбэрээр нь харахаас гадна менежмэнт ноу хау, технологи талаас нь харах учиртай. Барилгын өртгийн дийлэнх хувийг нь эзэлдэг цемент, арматураа Монголдоо хийх боломжтой болчихлоо гээд тайвширч болохгүй. Барилга барихад хэрэгтэй бусад зүйлсийг хэдхэн жилийн дотор төсөл хөтөлбөр зарлаад хийх боломжгүй. Жишээ нь бидний барьж байгаа ухаалаг гар утас бүтээгдэхүүн болтлоо хэдий хугацааны оюуны хөдөлмөр шаардсан билээ. 
Барилга үүнтэй яг ижилхэн. Хүмүүс барилгыг  бүдүүн баараг салбар гэж боддог. Үнэн хэрэгтээ оюуны асар хүнд хөдөлмөр, маш их ноу хау шингэсэн салбар болчихоод байгаа. Барилгын шилэн фасад, дулааны алдагдал багатай барилгууд гэхэд л шинжлэх ухааны салбар болчихсон. Ийм зүйл дээр тодорхой хугацаа, капитал зараагүй байж шууд тэр үйлдвэрлэл хийхгүй л дээ. 
-Таны ярианаас барил­гын салбарт хөрөнгө оруу­лахад хамгийн тохиромжтой үе иржээ гэж ойлголоо?
-Хамгийн зөв үе. Би гадны хөрөнгө оруулагчдад энэ үгийг дахин дахин хэлж байгаа. Ийм залуу, орон сууцны хэрэглээ нь өндөр улсад хөрөнгө оруулалт хийхэд алдахгүй. Өнөөдөр нийлүүлэгдэж бай­гаа бүтээгдэхүүний хувьд анхдагч зах зээлд шинээр нийлүүлэгдэж буй орон сууцнууд. Дөнгөж гэрлээд 50 метр квадрат байр авсан хос хоёр хүүхэдтэй болоод байраа томсгож таарна. Энэ жам руу дөнгөж орж байгаа улсад эрсдэл үүрээд хөрөнгө оруулалт хийвэл  хамгийн таатай үе нь ирчихээд байна. 
-Сүүлийн 15 сарын хуга­цаанд орон сууцны үнэ 31 хувиар өссөн гэсэн судалгаа гарсан байсан. Энэ онд ер нь хэр өсөх бол?
-Энэ жил байрны үнэ харьцангуй тогтвортой байна. Бага хэмжээгээр өсч байгаад ирэх есдүгээр сараас тогтворжино гэсэн төлөв гарсан. Худалдан авагчдад  хүлээлт үүсчихлээ. Тэд хоёр юмыг хараад байна. Нэгдүгээрт захиалга өгөхөөсөө өмнө сонирхсон барилгаа  хүсч буй стандартынх нь  дагуу баригдаж дуусч байгаа эсэхийг харах гээд байдаг болчихож. Барилгын салбар, хөрөнгийн зах зээл хоёр уялдахгүй байгаагийн илрэл л дээ. Өнөөдөр  брэнд болсон учраас Apple-ийн чанарт хэн ч эргэлздэггүй.  
-Барилгын салбараа брэндүүдтэй болгох ёстой гэх гээд байна аа даа?
-Яг тийм. 
-Яаж брэндүүдтэй болох вэ?
-Компаниуд хөрөнгийн зах зээл дээр хувьцаагаа арил­жаалж, тайлан ба­ланс, тө­лөвлөгөөгөө тодорхой гаргаж, түүнийгээ яг таг мөрддөг болчихвол хүмүүс эргэлзэхээ болино. Хонконгт Хөрөнгийн бирж дээр арилжаалагддаг барилгын компани зургаа гаргаж,  зөвшөөрлөө авч  сууриа ухаад эхлэхэд л борлуулалт нь 50 хувьд хүрчихдэг. Барилгын компанийн хувьд гайхамшигтай үзүүлэлт. Хү­мүүсийн итгэл чухал гэдгийг л харуулсан жишээ. Өмнө нь ямар нэг асуудалд орж байгаагүй, өөрийн гэсэн  технологи, менежмэнт, ноу хаутай болсон учраас тэр компанид иргэд итгэл үзүүлж байна. Бид ч энэ чиг рүү явах учиртай.
-Эргээд байрны үнэ рүү­гээ оръё. Орон сууцны үнийг нэг жилээр прогнозлоод харахаар зайлшгүй үнэ өсдөг сар  гэж байх уу?
-Үндэсний онцлог гэж бий л дээ.  Сургууль орохын өмнө, сургууль тарахаас өмнө, сар шинээр байраа засварлах, шинэ байранд орох, байраа шинэчлэх тохиолдол ихэс­дэг. Энэ үед үнийн өсөлт ажиглагддаг. 
-Жил хагасын дотор байр­ны үнэ 31 хувь өссө­нийг зарим эдийн засагч  валютын ханш, инфляцитай харьцуулахад бага өсөлт гэж байгаа. Харин ч өндөр өсөлт юм  шиг санагдаж байна. Таны хувьд өндөр өсөлт гэж бодож байна уу, эсвэл өөр тайлбар хэлэх үү?
-31 хувь гэдэг үнийн өсөл­тийн хувьд өндөр гэдэгтэй санал нийлж байна. Гэхдээ бусад улсын хувьд ямар за­маар явсныг харах хэрэгтэй. Хөгжлөөрөө манайхаас түрүүлж яваа Казахстанд гэхэд орон сууцны үнэ 2000 доллар байснаа 10 мянган ам.доллар болж өссөн байдаг. Тэгээд эргэж буухдаа 7000 ам.доллар дээр очиж тогтворжсон. Огцом хэмжээгээр өсөөд буухдаа анхны үнийн дүн дээрээ ирдэггүй ийм жишээ хэд хэдэн улсад ажиглагддаг.
-Тэгэхээр манайд орон сууцны үнэ ингэж огцом  өсөх эрсдэл ч бий гэсэн үг үү?
-Үгүйсгэх аргагүй. Бид өнөөдөр санхүүгийн хямд эх үүсвэр гэдэг юмыг огт үзээгүй улс. Барилгын компаниудтай очоод уулзахаар төслийн санхүүжилтийн зардал нь маш өндөр байдаг. Дахиад хэлэхэд санхүүгийн дэд бүтэц муу хөгжсөнтэй холбоотой асуудал. 
-Цемент, арматураа до­­тоо­доосоо хангаж эхэлс­нээс гадна байшин үйлдвэрлэх комбинат бай­гуулж угсармал байр олноор нь барина гээд төсөл хэрэгжүүлж эхэлсэн. Ажил болоод эхэлбэл нийлүүлэлт огцом өснө. Тэгэхээр үнэ эрс буурах юм биш үү?
-Социализмын үеийн барилгажуулалт биш шүү дээ.  Чөлөөт зах зээл учраас эцсийн шийд гаргах хүн  нь худалдан авагч. Байрнуудыг лего шиг өрөөд байж болно л доо. Гэтэл худалдан авагчид маань хоёр, гурван хүүхэдтэй боллоо, орлого ч дажгүй болчихлоо,  угсармал биш илүү тохитой том  байр авмаар байна гээд эхэлбэл яах вэ гэдэг асуудал бий. Ирээдүйд хөгжих нь тодорхой, эдийн засаг нь жилд хоёр оронтой тоогоор  өсч яваа орны хувьд банкны зээл авах баталгаатай орчин үүсч, санхүүгийн дэд бүтэц хөгжинө гэдэг нь эргэлзээгүй. Ийм нөхцөлд орлого сайтай, давгүй ажилтай хүмүүс нэг загварт оруулсан бүтээгдэхүүн худалдаж авахыг хүсэхгүй. 
-Гэхдээ л орон сууцанд ороогүй гэр хорооллын иргэ­дийн хувьд халуун хүйтэн устай, дулаан байранд орох хүслээсээ буцахгүй шүү дээ. Тэгэхээр ижил загварын байрнуудын эрэлт ирэх жилүүдэд тасрахгүй гэж бодож байна? 
-Үнэн л дээ. Гэхдээ техно­логийн  өрсөлдөөн явагдана. Яг одоогийн халуун устай, дулаахан байна гэсэн анхан шатны хэрэглээний хувьд цаг хугацаа хэмнэх талаасаа угсармал байрнууд байж болох талтай. Гэхдээ нөгөө талд тав тухтай, хэрэглэгчдэдээ илүү ойрхон, тэднийг илүү чагнасан зах зээл бий. Олон улсын байгууллагуудын судал­гаагаар Монголын эдийн засаг ирэх жилүүдэд тасралтгүй хоёр оронтой тоогоор өснө гэсэн таамаг гарсан. Тэгэхээр эдийн засгаа өөдрөгөөр харах ёстой. Өөд­рөгөөр харахаар үнэ бууна гэж байхгүй. Эдийн засаг сайжрахаар хүмүүсийн хэрэглээ зөвхөн халуун ус гэх мэт анхан шатнаасаа дэвшиж таарна. Үнийн хувьд нэг жишээ хэлье. Дэлхийд хамгийн том жишээ болсон, Америкт хэрэгждэг орон сууцны үнийн индекс гэж бий. Муж тус бүрд гардаг тэр индексийг харахаар их сонин юм ажиглагддаг. Орон сууцны үнэ өсч байгаа мужид ажилгүйдлийн түвшин буурч байдаг. Энэ бол эдийн засгийн харилцан хамаарал. Иргэд нь ажилтай орлоготой газарт орон сууцны үнэ өсч байдаг, харин ажилгүйдэл өндөр улсад бол орон сууцны үнэ уруудаж байдаг. Шалтгаан нь худалдан авах чадваргүйтэй холбоотой. Мэдээж энэ нь орон сууцны үнэд нөлөөлөх туйлын нөхцөл биш, өөр олон шалтгаан бий. 
-Та түрүүн барилгын компаниудын барилга барих төслийн санхүүжилтийн зардал нь өндөр учраас үнэд нөлөөлдөг гэсэн агуул­­гатай үг хэлсэн. Өндөр хүүтэй зээлээр барилга барьж байгааг хэлж байна уу?
-Тэгж ойлгож болно. Өнөө­дөр барьж байгаа барил­гуудыг дандаа зээлээр барьж байна. Санхүүгийн дэд бүтцээ хөгжүүлчихвэл  зээлээр барихгүй байх боломжтой. Хөрөнгийн бирж дээр хувьцаагаа гаргаж мөнгө босгочихвол хүү гэж илүү мөнгө төлөхгүй шүү дээ. Хөрөнгөө оруулсан  хүн тухайн компани буюу брэндэд итгэж эрсдлээ үүрээд ороод ирнэ гэсэн үг. Энэ боломжийг бүрдүүлэх анхан шатны хуулиуд нь батлагдсан. Хэрэглээнд ороход хугацаа шаардах нь ойлгомжтой. Гадаадын хөрөнгийн биржээс мөнгө босгосон, Монголд үйл ажиллагаа явуулж буй уул уурхайтай холбоотой гадны компаниудын зах зээлийн үнэлгээ 30 гаруй тэрбум ам.доллар болж байсан үе бий. Эдгээр компанийн нэг нь барилгын компани байсан. Тэгэхээр гадны зах зээлээс энэ салбар руу хөрөнгө татах боломж байгаа гэсэн үг. Сүүлийн үед энэ зүг рүү чиглэсэн алхмууд хийгдэж байгаа. Гэхдээ зарим нь бидний хүсч байгаа шиг хурдан явагддаггүй юм байна. Хөрөнгө оруулагчид үлгэр, жишээ авахаар компани бай­гаа эсэхийг сонирхож байна. Байгаа бол хэр амжилттай ажилласныг нь лавлаж байна. “Би ямар шалтгаанаар Монголд мөнгө оруулах ёстой вэ” гэсэн асуултдаа хариу авсныхаа дараа “Би яагаад заавал энэ компани, энэ төсөл рүү хөрөнгөө хийх ёстой вэ” гэсэн асуулт тавьж байна.Хөрөнгө оруулна гэдэг тийм амархан процесс биш л дээ.  Монголын хувьд хөрөнгө оруулалт татах гэж  Мьянмар,Вьетнам Камбож гээд Зүүн өмнөд Азийн олон зах зээлтэй өрсөлдөж байдаг нэг л зах зээл.