Монголбанк, “Тэнхлэг зууч” компанитай хамтран орон сууцны үнийн индексийг олон нийтэд танилцуулдаг уламж­лалтай. Уг индекс жилийн өмнөх үеэс 2.2 хувиар доошил­жээ. Шинэ орон сууцны ам метрийн дундаж үнэ 2.029.6 төгрөг болж, өмнөх сараас 0.8 хувиар хямдарсан бол, жилийн өмнөх үеэс 0.2 хувиар өссөн байна.

Сүхбаатар дүүрэгт шинэ орон сууц хамгийн өндөр үнэтэй бол Сонгинохайрханд хямд байгаа юм. Харин хуучин хоёр өрөө байр 72.5 сая төгрөг болж, жилийн өмнөх үеэс бараг арван хувиар хямдарчээ. Ийнхүү хуучин байрны үнэ 2014 оноос хойш тасралтгүй буурсан байна.

Хуучин орон сууцны дундаж үнийн судалгаанд тухайн сард зах зээл дээр худалдахаар зарлагдсан 3500 орчим орон сууцны үнийн мэдээллийг судалгааны байгууллагууд ашигладаг бөгөөд ашиглалтад орсон хугацаагаар нь 2000  оноос өмнөх, хойшхи гэсэн хоёр ангиллаар нарийвчилж гаргадаг аж. 2000 оноос өмнөх орон сууцны дундаж үнийг өрөөний тоогоор, 2000 оноос хойшхи хуучин орон сууцны дундаж үнийг ам метр талбайн үнээр тооцож өсөлт, бууралтын хувийг тогтоодог юм байна. Тэгвэл Улаанбаатар хотод нийт 498 төсөл буюу 94.761 айлын орон сууц ашиглалтад орохоор зэхэж буй аж. Тодруулбал, эдгээр төслүүдээс 44.312 айлын орон сууцны захиалга явагдаж байгаа бол захиалга авч эхлээгүй 41.207 айлын орон сууц байгаа гэнэ.

Харин 49 төсөл буюу 9.242 айлын орон сууцны захиалга нь зогссон гэдгийг “Тэнхлэг зууч”  компани мэдээлсэн юм.  Орон сууцыг дотор нь стандарт, дундаж, бизнес, өндөр гэсэн дөрвөн зэрэглэлээр авч үздэг. Өнөөдрийн байдлаар стандарт орон сууцны дундаж үнэ 1.670.000, дундаж орон сууц 2.220.000, бизнес орон сууц 3.380.000, өндөр зэрэглэлийн орон сууц 6.550.000 төгрөгийн үнэтэй байна. Харин стандарт хаусны  дундаж үнэ 1.481.000, бизнес нь 3.297.000, өндөр зэрэглэлийнх нь 7.236.000 төгрөгийн үнэтэй байгаа аж. Ингээд эцэст нь орон сууцны дундаж үнийг тооцоход 2.016.000 төгрөг болж байгаа бөгөөд өнгөрсөн жилийнхээс бага зэргийн бууралттай байгааг судалгааны байгууллагууд мэдээлж байна. 

“Ирэх 2020 он гэхэд Монгол Улсын орон сууцны нийлүүлэлтийн илүүдэл 16 мянгад хүрнэ” гэж Барилга, хот байгуулалтын яам болон зах зээлийн шинжээчид тооцсон байдаг. Энэ бол тэдний 2015 оны зургадугаар сарын сүүлчээр гаргасан судалгааны дүн. Тухайн үед зөвхөн Улаанбаатарт 189240, орон нутагт 16 мянга орчим айл өрх орон сууц худалдан авах бодит хэрэгцээ шаардлагатай. Гэвч тэдний 31.2 хувь нь байр худалдан авах чадвартай байгаа. Тэгвэл 2020 он гэхэд орон сууцны хорооллын илүүдэл 16 мянгад хүрнэ гэж шинжээчид мэдээлж байсан юм. Өөр нэгэн баримт дурдахад, барилгын салбар, тэр дундаа орон сууцны барилгад хийсэн хөрөнгө оруулалт 2013 оноос эрс нэмэгдэж, 2014 онд 868.2 тэрбум төгрөгт хүрчээ. Энэ салбарын хөрөнгө оруулалт нэмэгдэхэд ипотекийн зээл нөлөөлсөн байдаг. Гэтэл үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд 60 гаруй мянган орон сууц борлогдохгүй царцаж, асар их хэмжээний мөнгө түгжигдээд байгаа юм. 

Хөрөнгө оруулалт, андер­райтерийн үйлчилгээ үзүүлдэг MICC компанийн захирал Д.Ачит-Эрдэнэ “Ипотекийн зээлээр орон сууцны эрэлтээ дэмжээд, үнэ тогтворжуулах хөтөлбөрөөр нийлүүлэлтээ дэм­жихийн тулд барилгын компа­ниудад зээл өгсөн. Энэ хоёр хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхийн тулд Монголбанкнаас хэдэн их наяд төгрөгийг гаргасан. Эрэлт, нийлүүлэлт хоёроо зэрэг нэмснээс болоод зах зээл дээр том гажуудал үүсчихсэн юм уу гэж хараад байгаа юм. Хэрэгцээнээсээ хамаагүй их барилга баригдсан. Энэ байдал удаан үргэлжлэх байх. ОУВС-ийн зүгээс “ипотекийг Монголбанк санхүүжүүлэх ёсгүй” гэж хэлсэн. Энэ маш зөв. Зах зээлийн дүрмээр ямар нэгэн зүйл хийхгүй бол гажуудал үүсээд, засагдталаа олон жилийн нүүр үздэг.

Ипотекийн хөтөлбөрийг Засгийн газрын төсөвт оруулаад нийгмийн тодорхой хэсэгт зориулан бага хэмжээгээр хийх нь зөв байх” хэмээн хэлсэн юм. Тэгвэл ОУВС-гийн хөтөлбөрийн хүрээнд Монголбанк төсвийн шинжтэй арга хэмжээнээс татгалзаж, ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг Засгийн газарт шилжүүлэхээр болсон. Энэ хүрээнд Засгийн газар төс­вийн тодотголд 110 тэрбум төгрөг суулгаж, батлуулснаар тавдугаар сараас эхлэн ипоте­кийн хөтөлбөрийг Засгийн газар, Монголбанк хамт­ран хэрэгжүүлж эхэлсэн. Тодруул­бал, өнгөрсөн тавдугаар сард л гэхэд ипотекийн зээлд нийт 50.5 тэрбум төгрөгийн санхүүжилт гаргаснаас 15.9 тэрбум төгрөгийг Монголбанк, 34.6 тэрбум төгрөгийг Засгийн газраас гаргасан байдаг.  

Уул уурхайн бүтээгдэхүү­ний үнэ дэлхийн зах зээл дээр өссөнөөс үүдэн эдийн зас­гийн өсөлт 4.2 хувьд хүрээд байгаа билээ. Эдийн засгийн өсөлтийг дагаад валютын ханш тогтворжиж, иргэ­дийн худалдан авах чадвар сайжирс­ныг Засгийн газар дуулгаж буй. Тиймээс орон сууц худал­дан авах иргэдийн тоо бага хэмжээгээр өсч байгааг судал­гааны байгууллагаас мэдээлж байгаа юм. 

Долдугаар сард 408 зээлдэгч ипотекийн зээлд хамрагджээ

Монголбанк, Засгийн газар хамтран өнгөрсөн долду­гаар сард 28.3 тэрбум төгрөгийг ипотекийн зээлийн санхүүжилтэд зориулан гарга­жээ. Нарийвчлан харвал, банкууд нийт 251 зээлдэгчийн 15.98 тэрбум төгрөгийн эх үүсвэрийг шийдсэн байна. Харин Засгийн газар 157 зээлдэгчийн 9.07 тэрбум төг­рөгийн эх үүсвэр олгожээ. Ингэснээр долдугаар сард нийт 408 зээлдэгч ипотекийн зээлд шинээр хамрагдсан талаар Монголбанк мэдээллээ. Өмнөх зургадугаар сарынхтай харьцуулахад, Монголбанкны санхүүжилт бага зэрэг нэмэгд­сэн боловч Засгийн газрын санхүүжилт буурсан байна.

Ипотекийн зээл олголтоос хамаарч барилгын компаниудын захиалга нэмэгдэж буй. Ялангуяа өнгөрсөн 3, 4 дүгээр сард банкуудын ипотекийн зээлийн санхүүжилт нэмэгдсэн нь тодорхой нөлөө үзүүлсэн гэдгийг “Тэнхлэг зууч” компани өмнө нь мэдээлсэн. Гэхдээ банкууд ипотекийн зээлийн материал шинээр хүлээн авахгүй хэвээрээ байгааг хэвлэлүүд мэдээлж байгаа. Монголбанкны хэрэгжүүлж байгаа ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг ОУВС-ийн хөтөл­бөрийн хүрээнд улсын төсөвт тусгахаар болсон. Энэ дагуу 2017 онд 111 тэрбум төгрөгийг ипотекийн санхүүжилтэд зарцуулахаар төсөвт оруулсан. Харин 2018 оны төсвийн хүрээний мэдэгдэлд дурдсанаар, ирэх онд 120 тэрбум төгрөгийг ипотекийн зээлийн санхүүжил­тэд олгохоор тусгаад байгаа юм. 

Ипотекийн зээлийн журмын зарим заалтыг өөрчилнө

Монголбанкны Ерөнхий­лөг­чийн 2008 оны 446 дугаар тушаалаар батлагдсан “Ипоте­кийн зээлийн үйл aжиллагааны журам”-ыг шинэчлэн боловс­руулах ажлын хүрээнд өнөөгийн цаг үетэй нийцэхгүй болсон журмын зарим зохицуу­лалтыг шинэчлэн,  журмын хэт нарийвчилсан заалтуудыг өөрчилж, банкуудын орон сууцны ипотекийн зээ­лийн үйл ажиллагааг зохис­той аргачлалаар хангах зорилгоор журмын шинэчил­сэн найруулгын төсөл боловс­руу­лаад байгаа юм. Энэ хүрээнд удахгүй төслийн талаар олон нийтэд санал асуулга явуулж, хэлэлцүүлэг хийхээр Монголбанкнаас зэхээд байгаа юм байна. 2013 онд Засгийн газраас дундаж орлоготой иргэдийг дэмжиж, орон сууцжуулах зорилгоор найман хувийн хөнгөлөлттэй зээлийн нөхцөлөөр орон сууц худалдан авах боломж олгож 14 арилжааны банкаар дамжуулан зээл олгож эхэлсэн. Энэ хүрээнд хөтөлбөрийн журам гурван удаа өөрчлөгдсөн юм.

Тодруулбал, Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2016 оны аравдугаар сарын 25-ны өдрийн А295 тоот тушаалаар “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ыг шинэчлэн баталж, зээл төлөх хугацаа, урьдчилгаа төлбөр, орон сууцны талбайн хэмжээг өөрчилсөн байдаг. Харин энэ удаад хэт нарийн заалтуудыг нь ерөнхий болгосноор арил­жааны банкууд болоод иргэдэд очих дарамт тодорхой хэмжээгээр буурна гэдгийг Монгол­банк­наас мэдээлж байгаа юм. Ямартай ч эдийн засаг сэргэж байна. Үүнийг дагаад ипотекийн зээлийн журам  шинэчлэгдэж, иргэдэд хүндрэл бэрхшээл багатай болчихвол ирээдүй харагдаж байна. 

У.САРАНГЭРЭЛ

Үндэсний шуудан сонин