​

Засгийн газар Монголбанктай хамтран орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог манай улсад анх удаа эхлүүлээд байгаа. Урт хугацаа, бага хүү гээд ер нь боломжийн нөхцөлөөр орон сууцтай болох боломж нь энэ тогтолцооны гол давуу тал. Тийм ч учраас орон сууцтай болохыг хүссэн иргэд сүүлийн хэдэн хоногт хөдөлгөөнд орж эрэлт ч мэдэгдэхүйц нэмэгдлээ. Гэтэл эрэлтээ дагаад байрны үнэ өсөх хандлагатай болж байна. Бид энэ талаар сурвалжилсан юм.

 

 

ЭРЭЛТ НИЙЛҮҮЛЭЛТИЙН ХОЛ ЗӨРҮҮ

 

 Ипотекийн зээлийн тогтолцоо хэрэгжин банкууд урт хугацаа, бага хүүтэй орон сууцны зээл олгож эхэлснээс хойшхи арав хүрэхгүй хоногийн дотор орон сууцны үнэ мэдэгдэхүйц нэмэгдчихлээ. Зарим судалгаанд орон сууцны үнэ сүүлийн хэд хоногт метр квадрат дутамдаа 150-200 мянган төгрөгөөр нэмэгдсэн байна хэмээн дурьдсан байгаа ч үүнээс илүү өссөнийг амьдрал харуулж байна. Уг нь Засгийн газар, Монголбанкны зүгээс “Ипотекийн зээлийн тог­толцоо хэрэгжиж эхэлснээр эрэлт нэмэгдэх боловч энэ нь орон сууцны үнэд төдийлөн нөлөөлөхгүй. Учир нь эрэлт өсч байгаа ч бид ний­лүүлэлтийн хэмжээг үүнээс илүү нэмэгдүүлнэ” гэж байсан юм. Үнэхээр ч нийлүүлэлтийг дэмжих ажлыг зохион байгуулсан. Даанч энэ нь хангалтгүй байна. Товчхон хэлбэл манайд нийлүүлэлтийг хангахуйц хэмжээний ашиглалтад орсон барилга байхгүй байна.

Монголбанкнаас орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог урт хугацаанд амь бөхтэй үргэлжлэх учраас байртай болох гэж яарах шаардлагагүй гэж байгаа. Гэвч иргэд үүнийг ээлжит сонгуулийн шоу байх вий гэж эмээж буй бололтой. Зээлд хамрагдаж орон сууцтай болох гэж яарсан хүний  тоо өдрөөс өдөрт өссөөр байгаа бөгөөд үүнийг зээл хүсч арилжааны банкуудад хандсан, журамд заасан материалыг бүрдүүлэх гэж төрийн үйлчилгээний байгууллагуудын үүд сахин зогсох хүмүүсийн тоо хэрхэн нэмэгдэж байгаагаас харж болох юм. Өмнө нь ажлын нэг өдөртөө багтаад амжуулчихдаг байсан ажлыг одоо бүхэл бүтэн долоо хоногт ч амжуулж чадахгүй байгаа талаар иргэд ярьж байна. Зарим барилгын компанийн саяхан ашиглалтад орсон орон сууцны барилгад нэг ч сул байр байхгүй байгаа нь бас л нэг асуудал.

Барилгын компаниуд руу утас цохиж захиалга өгөх байр хэр олон байгааг тодрууллаа. Баянгол дүүрэг, Х хороололд байрлах “Эко конст­ракшн” ХХК-ийн “Голден парк” хотхоны борлуулалтын менежер­тэй холбогдон шинэ байр үлдсэн эсэхийг тодруулбал “Нэг, хоёр өрөөтэй байрны захиалга дууссан. Харин гурав болон түүнээс дээш өрөөтэй орон сууцнаас сон­гон захиалга авах боломжтой” гэлээ.  Энэ мэтчилэн хэд хэдэн барил­гын компанийн ажилтантай утсаар холбогдон тодруулсан ч мөн л дээрхтэй адил хариу авсан юм. Ипотекийн зээлийн журамд худал­дан авах байр нь 80 метр квадратаас илүүгүй талбайтай байна гэж заасан. Энэ бол 1-3 өрөөтэй орон сууц гэсэн үг. Гэтэл ашиглалтад орсон орон сууцанд 1-2 өрөө байр тун цөөн байна. Дээр нь зээлээр гурван өрөө байр авах хүн тийм ч олон биш. Энэ мэтчилэн одоо байгаа орон сууцны нийлүүлэлт эрэлтийнхээ хаана ч хүрэхгүй байгаа аж. Иргэд шинэ байр авч чадахгүйд хүрвэл хуучны байруудаас сонголт хийх боломжтой. Гэтэл хуучны буюу 10 жил цаашлаад 40-50 жилийн насжилттай байрнуудын үнэ ч мөн өсч байна.

 

ХУУЧИН БАЙРНЫ ҮНЭ ШИНЭТЭЙГЭЭ ЗЭРЭГЦЭВ

 

Орон сууцны ипотекийн зээлийн журамд заасны дагуу иргэд ашиглалтад орсон шинэ орон сууцнаас гадна хуучин орон сууцыг ч худалдан авч болно. Энэ нь иргэдэд хуучин орон сууцаа ч худалдан шинэчлэх, томруулах, шинэ орон сууц авах боломжгүй иргэд хуучныг сонгох гэх мэт боломжийг олгож байгаа юм. Ер нь барилгын үйлдвэрлэл эрэлтээ гүйцэхгүй байгаа энэ үед заавал шинэ орон сууц гэхгүй хуучинд нь амьдрах бодолтой хүн ч цөөнгүй байгаа болов уу. Гэвч хуучин орон сууцны үнэ ч мөн өссөн байна. Ипотекийн тогтолцоог эхлүүлэгчид үнийг хүчээр тогтоон барих боломжгүй гэдгийг хэлж байсан. Үнэхээр ч иргэн өмчөө хэдэн төгрөгөөр үнэлэх нь  өөрийнх нь эрх. Гэвч сүүлийн өдрүүдэд өрнөж буй дүр зургийг харвал иргэд хуучин орон сууцандаа санаанд багтсан үнэ хэлж байгаа нь ямар нэг зохицуулалт хэрэгтэй байгааг харуулж байна. Уг нь орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдсан ч өрхийн орлогын хэмжээ нь шинэ байр авахад хүрэлцэхгүй бол хуучин байр авах боломжийг иргэдэд олгож байгаа. Гэтэл 20-30 бүр 50 жилийн насжилттай өгөрч хуучирсан орон сууцны нэг метр квадратын үнэ дөнгөж саяхан ашиглалтад орж будаг нь ч хатаж амжаагүй байгаа орон сууцны үнэтэй зэрэгцэх боллоо. Шинээр ашиглалтад орж буй орон сууцны нэг метр квадратын үнэ нь дунджаар нэг сая 500 мянган төгрөгөөс хоёр сая төгрөгийн хооронд байна. Гэтэл ашиглалтад ороод 50 жил болж байгаа орон сууцаа нэг метр квадратыг нь нэг сая 800 мянган төгрөгөөс яриад өгнө гээд сууж байна. Энэ мэтчилэн хуучин орон сууцны үнэ тэнгэрт хадаж зарим нэг нь шинээс ч илүү үнэтэй болжээ.

 

БАЙРНЫ ҮНЭ ӨСӨХӨД ЧЕНЖҮҮД НӨЛӨӨЛЖ БАЙНА

 

Долоо хоног тутмын “Зар мэдээ” сонин авч байрны үнэ судалж үзэв. Хачирхалтай нь байр зарна гэсэн арван хэдэн зарын дор нэг л утасны дугаар бичээстэй байлаа. 8969**** дугаар руу залгаж зарж буй байрных нь үнийг асуувал зах зээлийн үнээс арай л өндөр юм. Өөрөөр хэлбэл нэг метр квадратынх нь үнэ хоёр сая төгрөг гэнэ. Гэхдээ энэ бол хотын захын тансаг зэрэглэлийн, эсвэл хотын “А” зэрэглэлийн бүсэд баригдсан барилга биш. Зургаан жилийн өмнө ашиглалтад орсон дундаж орон сууцны үнэ. Ченж залуугаас “Танд өөр барилга бий юү” гэвэл “Ихэнх нь зарагдсан. Гэхдээ хэдэн байр байгаа. Чи хэдэн төгрөгөөр, ямар байр сонирхож байгаа юм бэ” гэв. Энэ мэтчилэн хуучин байрны үнийг ченжүүд тогтоож, ашгийн төлөө барилгын үнийг өсгөж байгаа юм. Үнэндээ хуучин байраа зарж байгаа олон хүн зах зээлийн үнэлгээг нь бодитоор гаргаж мэддэггүй учраас зах дээр зарагдаж байгаа байрны үнэтэй л жишдэг. Гэтэл тэр жишиг үнэ нь хэдхэн хүний тогтоосон хэт хөөстэй үнэ байгаа юм. Засгийн газраас хоёрхон сарын өмнө барилгын нэг метр квадратын үнийг нэг сая төгрөг орчимд тогтворжуулах боломжтой гэж байсан ч одоо дундаж үнэ 10-30 хувиар өсчихөөд байна.

Дундаж орлоготой иргэдээ дэм­жиж, хөрөнгөжүүлэхийг зорьж бай­гаа нь юу юунаас илүү сайшаал­тай зүйл. Энэ тогтол-цооны үрээр олон монгол хүн орох оронтой, эд хөрөнгөтэй, амьдралын баталгаатай болж эхэлж байна. Гэхдээ хөтөлбөр эхлэх цаг хугацааны хувьд оносон уу гэдэг нь олон хүний эргэлзээг төрүүлж байна. Бушуу туулай борвиндоо баастай гэгчээр яарч сандран байж эхлүүлсэн энэ хөтөлбөр иргэдэд үнэхээр өгөөжтэй байж чадаж байна уу, үгүй юу. Хичнээн бага хувийн хүүтэй зээл аваад байрны үнэ төдий чинээ нэмэгдчихвэл дүндээ л дүн болно. Энэ тогтолцоо эхэлснээр иргэдийн худалдан авах чадвар 30 хувиар нэмэгдэнэ гэж байгаа. Гэтэл орон сууцны үнэ үүнээс илүү өсчихвөл яах билээ. Ипотекийн зээлийн тогтолцоо энэ мэтчилэн олон асуул­тыг дагуулсаар байна.

 

 

Н.Санжаасүрэн