Б.ЛХАГВА 

-Орон сууцны зээл, ипотект хамрагдах боломжтой эсвэл банкны хөрөнгө оруулалттай барьсан байрнууд л түлхүү зарагдаж байна-

Үндэсний статистикийн хорооноос Улаанбаатар хотын төвийн зургаан дүүрэгт орон сууцны үнэ 2021 оны гуравдугаар улиралд 2010 оны эцсээс 81.7 хувиар, өмнөх оны мөн үеэс 1.3 хувиар, өмнөх улирлаас 1.4 хувиар тус тус өссөн гэдгийг мэдээлсэн. Тодруулбал, орон сууцны үнэ 2021 оны гуравдугаар улиралд өмнөх оны мөн үеэс Баянгол дүүрэгт 2.5 хувь, Хан-Уул дүүрэгт 2.2 хувь, Чингэлтэй болон Сүхбаатар дүүрэгт 1.8 хувь, Баянзүрх дүүрэгт 0.7 хувиар тус тус нэмэгджээ. Харин Сонгинохайрхан дүүрэгт 1.1 хувиар буурсан байна. Орон сууцны үнийн индекс өмнөх оны мөн үеэс 1.3 хувиар өсөхөд 2001 оноос хойш ашиглалтад орсон шинэ орон сууцны үнэ Баянгол дүүрэгт 6.1 хувь, Хан-Уул дүүрэгт 5.3 хувь, Чингэлтэй дүүрэгт 4.7 хувиар өссөн нь голлон нөлөөлсөн аж. Энэ бол статистикийн хорооноос хамгийн сүүлд гаргасан тоо баримт. Цар тахлын улмаас эдийн засаг хямарч, ард иргэдийн ашиг орлого буурсан атал орон сууцны үнэ эсрэгээрээ нэмэгдсээр. Тиймээс 2022 онд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нэмэгдсээр байх уу гэдгийг тодруулахаар сурвалжлага бэлтгэлээ. 

Үл хөдлөх хөрөнгө, зөвлөх үйлчилгээний салбарт үйл ажиллагаа явуулдаг “Barilga.mn”, “Тэнхлэг Зууч” ХХК, “Remax” зэрэг байгууллагын борлуулж буй орон сууцны үнийг өнгөрсөн оны мөн үетэй харьцууллаа. “Тэнхлэг зууч” компанийн өгсөн мэдээгээр нийслэл хот дахь шинээр баригдсан орон сууцны үнэ 2020 оны аравдугаар сард метр кв нь 2.5 сая  төгрөг орчим байсан бол жилийн дараа 2.7 сая төгрөг болжээ. “Barilga.mn” сайтад борлуулахаар зар тавьсан шинэ орон сууцны ханшийг мөн өмнөх жилийнхтэй харьцуулбал тодорхой хэмжээгээр өсчээ. Жишээ нь, 2021 оны нэгдүгээр сард “Эн Ти Эм” ХХК, Хан-Уул дүүргийн IV хороонд байрлах “Belmonte” орон сууцны 3-5 өрөө байрны метр квадрат 3.5-4 сая төгрөг байсан бол хоёр сарын дараа 4.2-5.5 сая төгрөг болжээ. Харин Баянзүрх дүүрэгт ашиглалтад орсон “Цагаан Хуаран консалтинг” ХХК-ийн “Цагаан Хуаран хотхон”-ы хоёр өрөө байрны метр квадрат нь өмнө жил 1.9-2.2 төгрөгийн үнэтэй байсан бол 2.5 сая төгрөг болсон байна.

“Гадаад улсад ажиллаж амьдарч буй Монгол улсын иргэдийг орон сууцжуулах төсөл”-ийг хэрэгжүүлэгч “Хөүм моргейж корпорэйшн” ХХК-ийн мэдээлснээр 2021 оны дөрөвдүгээр улирлын байдлаар шинээр захиалга авч буй орон сууцны нэг метр квадратын үнэ Улаанбаатар хотын хэмжээнд гурван дүүргийн дунджаар 3.03 сая төгрөг болж нэмэгджээ. Өмнөх онд орон сууцны үнэ өсөхөд гол нөлөөлсөн хүчин зүйл нь барилгын гол нэр төрлийн материалын үнэ юм. Жишээлбэл, арматур, эрдэс хөвөн, хөөсөн шахмал хавтан, модон материал, металл хийц эдлэлүүд, хуванцар цонх хаалга, бусад туслах материалын үнэ дэлхийн зах зээл дээрх болон дотоодод худалдан борлуулах үнэ огцом өссөн. Зарим бүтээгдэхүүний хомстол бий болж, татан авалт, тээврийн үнэ өссөн зэрэг олон шалтгаанаас үүдэлтэй. Мөн барилга бүтээн байгуулалтын ажил улирлын чанартай явагддаг, газар шорооны ажил, суурийн ажлуудаа эхлүүлж, барилгын материалын татан авалтаа хийх цагаар хөл хорио тогтож, Эрээн-Замын-Үүд хоорондох хил хаагдсанаас шалтгаалан материалын тээвэрлэлтийн үнэ огцом нэмэгдсэн ажээ. Үүнийг тодруулахаар “Өгөөж хишиг” ХХК-ийн борлуулалтын менежер Д.Батцэцэгтэй холбогдлоо. Тэрбээр “Барилга барьж, борлуулж буй байгууллагууд барилгын үе шатнаас хамаарч үнээ өсгөдөг. Ер нь, орон сууцны үнэ энэ онд ч өссөөр байх болов уу. Одоогоор манай байгууллага Баянзүрх дүүргийн V хороонд барьж буй “Хотол хотхон”-ыхоо үнийг өсгөөгүй байна. Аль хэдийнэ урьдчилж захиалаад гэрээгээ хийчихсэн хүмүүс бий. Тиймээс үнээ тогтвортой барихыг хичээнэ. Гэхдээ орон сууцны үнэ өсөхөд барилгын материалын үнэ их нөлөөлж байна. Бид материал нийлүүлдэг компаниудтайгаа гэрээгээ байгуулж чадахгүй болсон. Яагаад гэвэл барилга барьж буй компани захиалагч нартайгаа үнэ тохирч, материалаа дээрх өртгөнд тааруулж авах гэтэл хил гааль, тээвэрлэлтийн асуудлаас болоод зардал нэмэгдсээр байна” гэлээ.

Belmonte” орон сууцны үнэ 2021 оны нэгдүгээр сард  3-5 өрөө байрны метр квадрат 3.5-4 сая төгрөг байсан бол хоёр сарын дараа 4.2-5.5 сая төгрөг болжээ.

Энэ мэтээр барилгын материалын хомсдолоос болоод зуны гурван сард бүтээн байгуулалтын ажлаа хийж чадаагүй газрууд ч байгаа юм. Тодруулбал, өнгөрсөн жил нийт ашиглалтад орох орон сууцны 30 гаруй хувь нь хугацаандаа ашиглалтад орж чадаагүй аж.

...Нийслэл хот дахь шинээр баригдсан орон сууцны үнэ 2020 оны аравдугаар сард метр кв нь 2.5 сая  төгрөг орчим байсан бол жилийн дараа 2.7 сая төгрөг болжээ.

Орон сууцны үнэ болон иргэдийн худалдан авах чадварын талаар “Remax” үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын газрын “Star” оффисын реалтор Д.Хүрэлбаатараас тодрууллаа.

-2021 онд хуучин орон сууцны үнэ шинэ орон сууцны үнээсээ ч илүү өссөн дүн гарчээ. Үүнийг ямар шалтгаантай холбон тайлбарлах вэ?

-Нэгдсэн дундаж харьцуулалтын дүнгээс харвал өнгөрсөн онд шинэ орон сууцны үнэ 19 хувиар, хуучин орон сууцны үнэ 55 хувиар буюу илт давуу нэмэгдсэн. Шалтгаан нь ипотекийн зээлийн санхүүжилттэй холбоотой. Орон сууцны ипотекийн зээлийг бүрэн баригдаж дууссан ашиглалтад орж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээгээр баталгаажсан байранд олгодог. Түүнийг дагаад гэрчилгээ нь бэлэн байр хурдан зарагдаж, үнэ нь өссөн.

-Тэгвэл энэ жил орон сууцны үнэ ямар түвшинд байх судалгаа гарч байна?

-Шинэ орон сууцны үнэ энэ жил буурахгүй. Барилгын материал үнэтэй, ажлын хөлс өндөр байна. Харин хуучин орон сууцны үнэ оны эхний хагас жилээс хойш тодорхой хэмжээгээр буух болов уу. Хуучин байранд нэмэлт хөрөнгө оруулалт хийгээгүй атал зах зээл дагаж, борлуулалт нь ихэссэн. Ялангуяа угсармал орон сууцны зах зээлийн үнэ нэмэгдсэн. Жишээ нь, XIII хороолол, III, IV хорооллын төвийн сургууль, цэцэрлэгтээ ойрхон байрнуудын ханш. Сүхбаатар дүүргийн угсармал байруудын метр квадрат нь гурван сая төгрөг дөхнө. Иргэд угсармал байрыг сонгох шалтгаан нь нэг метр квадратын хэмжээ нь орчин үеийн байруудтай харьцуулахад том. Гал тогоо болон том өрөө тусдаа, ариун цэврийн өрөө, усны өрөө тусгаар гэх мэт. Хуучин гурван өрөө байр гэрчилгээ дээр 40-өөд метр квадрат гэж байгаа боловч хэмжээд үзвэл 80 метр квадрат талбайтай болдог. Дээр нь гэрчилгээ бэлэн, ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой. 

-Иргэдийн худалдан авах чадвар нь хэр байна вэ?

-Манай байгууллага 70-аад салбартай. Борлуулалтын дүнгээ нэгтгээд ил байршуулдаг. Түүнээс харахад жилээс жилд өссөн үзүүлэлттэй гардаг. Цар тахлын улмаас борлуулалт буурсан зүйл ажиглагдаагүй. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн нөхцөл сайжирч, хөрөнгийн эргэлт их болсонтой холбоотой. Үүнийг дагаад эрэлт ихсэж, хуучин байрны үнэ өсөх магадлалтай. Гэхдээ иргэдийн худалдан авах чадвар муу байгаа. Орон сууцны зээл, ипотект хамрагдах боломжтой, эсвэл банкны хөрөнгө оруулалттай барьсан байрнууд л илүүтэй зарагдана. 100 хувь бэлэн төлөлтөө хийгээд байр авах хүн ховор. Худалдан авч буй иргэдийн ихэнх нь залуу гэр бүл. Зарагдаж байгаа байруудын метр квадрат нь бага хэмжээтэй. Хамгийн их зарагддаг нь 45-65 эсвэл 49-70 метр квадрат талбайтай байр. Хүмүүс ихэвчлэн 150-170 сая төгрөгийн хооронд байр сонирхоно. Ер нь нийтлэг байрны зах зээлийн дундаж үнэ нь 180-250 сая төгрөгийн хооронд байна.

Монголбанк орон сууцны үнийн мэдээг өөрсдийн аргачлалд үндэслэн сарын давтамжтай гаргадаг. 2021 онд нийт орон сууцны үнэ 16 хувиар өссөн байна. Тодруулбал, шинэ орон сууцны үнэ 12 хувь, хуучны орон сууцнуудын үнэ 35 хувиар өсжээ. Орон сууцны зах зээлийг нийтээр нь авч үзвэл 15.3 хувиар өсөөд байгаа юм. Хэрэглэгчдийн зүгээс хамгийн их эрэлттэй байдаг 1-2 өрөө байрны үнэ 40 хувиар нэмэгджээ. Энэхүү үнийн өсөлтөд хамгийн ихээр нөлөөлсөн зүйл нь барилгын материалын үнэ. 2020 онд метр квадрат барилга угсралтын ажилд ногдох арматурын өртөг 180,000 төгрөг байсан бол 2021 оны үнийн өсөлтөөр 349.2 мянган төгрөг болжээ. Үүнээс харахад 2020 онд 1.358.000 төгрөг байсан нэг метр квадрат барилгын төсөвт өртөг 2021 оны арматурын өсөлтөөс шалтгаалан 1.527.000 төгрөг болов. Барилгын нийт төсөвт өртөг 13.5 хувиар буюу барилгын үнэ нэг метр квадрат тутамд 169.000 төгрөгөөр өссөн байна. Гэхдээ барилгын материалын үнэ 2022 онд ч мөн өсөх хандлагатай байгааг шинжээчид дурджээ.

Барилгын материалуудын үнэ өнгөрсөн нэг жилийн хугацаанд хэрхэн өөрчлөгдсөнийг интернэтээс харж болно. Ялангуяа барилгын үндсэн хийцийг бүрдүүлэгч арматурын үнэ 1.7 сая төгрөгөөс 3 сая болсон байна. Арматур төмрийг голлон авч үзэх болсон шалтгаан нь тус материал нийт барилгын төсөв өртгийн 23 хувийг эзэлдэг бол цемент 19.7 хувийг нь эзэлдэг. “Тэнхлэг зууч” ХХК-ийн мэдээлснээр өнгөрсөн оны дөрөвдүгээр улиралд захиалга авч буй орон сууцны нэг метр квадратын дундаж үнэ 3.2 сая төгрөгт хүрчээ. Алслагдсан дүүрэгт байрлах орон сууцны дундаж үнэ 24.55 хувиар өссөн бол төвийн Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийнх өмнөх улирлаас буурсан байна. Харин нэг өрөө байрны дундаж үнэ 86.4 сая төгрөг болж, өмнөх улирлаас 14.18 хувиар, 2020 оны мөн улирлаас 39.44 хувиар нэмэгджээ.

ҮНДЭСНИЙ ШУУДАН СОНИН