“Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хууль”-ийн нэршлийг “Нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн менежментийн тухай хууль” гэж шинэчилсэн хуулийн төслийг эсэргүүцэж буй СӨХ-г Шинэчлэх Ард Түмний түр зөвлөлийн тэргүүн Б.Наранбаттай ярилцлаа.

-Шинэчлэгдсэн хуулийн төслийг яагаад эсэргүүцэж байна вэ?

-2024 оны гуравдугаар сарын 13-нд Хууль зүй, дотоод хэргийн яамны вэб сайтын “Хуулийн төсөлд санал авах” гэсэн хэсэгт энэхүү шинэчлэгдсэн хуулийн төс лийг танилцуулсан. Тухайн хуулийн төсөлтэй хамт “Товч танилцуулга”, “Үзэл баримтлал”, “Дагалдах хуулиуд” гэсэн дэд тайлбарыг оруулсан байв. Энэхүү хуулийн төслийг боловсруулахдаа орон сууцны оршин суугчдаас огт санал аваагүй, СӨХ-ны дээд зөвлөл зөвхөн өөрсдийн хариуцан ажиллуулдаг СӨХ-ны одоогийн удирд лагуудаас санал авсан болоод өөрсдөдөө хэт давуу эрх олгох хуулийн заалтыг оруулахаар улайрч байна. 2003 онд батлагдсан “Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн ориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хууль”-д байсан хуулийн зүйл, заалтыг тусад нь салгаж, илүү төвөгтэй, ойлгомжгүй болгосон. 2003 онд батлагдсан хууль муу биш, гэхдээ амьдрал дээр хэрэгждэггүй. Үүнээс үүдэж амьдрал дээр ийм олон уж гирсан асуудал гарч байна. “Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн бай дал” гэдэг үгийг хасаж, “менежментийн” гэдэг үг нэмсэн.

-Шинэчлэгдсэн хуулийн төсөлд ямар ямар алдаатай заалтууд байна вэ?

-Хуулийн нэр томьёо болоод зүйл бүхий заалт нь 8.31, 31.1 дээр өөр хоо рондоо зөрчилдсөн, нэг зүйлийг хоёр удаа давтаж дурдсан. 6.1.9-д орсон заалт 25.1-д дахин давтагдаж дурдагдсан. Хуульд тусгах шаардлагагүй, хэрэгцээгүй, хоёрдмал утга агуулга бүхий зүйл заалт 8.3, 9.2-т оруулсан Монгол Улсын иргэний Үндсэн хуулиар олгогдсон үндсэн эрхэд халдсан, зүйл, заалтыг оруулсан. Үндсэн хуулиас давсан хуулийн төсөл ийм байгаа нь. Жишээбэл, 38 дугаар зүйл, 57.3. Мөн шинэчлэгдсэн хуулийн төсөлд тусгаснаар Барилгын компанийн хийх ёстой ажлыг СӨХ хийхээр тусгасан. СӨХ-г хуулийн этгээд болгох заалт оруулж байгаа нь Сууц Өмчлөгчдийн Холбооны Дээд зөвлөлийн хүсэл, санааг гүйцэлдүүлэх гэсэн далд зорилгыг агуулсан. 21 жилийн хугацаанд СӨХ-д бугшсан хулгай, луйврыг хянан шалгаагүй байж СӨХ-д хуулийн этгээдийн эрх олгож буй нь хэн нэгний эрх ашигт далдуур үйлчлэх гэж байна гэсэн үг. Түүгээр зогсохгүй СӨХ-ны төлбөрийг албажуулах заалт оруулсан. Хэрвээ иргэн СӨХ-ны төлбөрөө зургаан сараас дээш хугацаанд төлөөгүй бол орон сууц, зогсоолоо барьцаалах, түрээслэх, өмчлөл шилжүүлэх боломжгүй болж байгаа юм. Мөн Монголбанкны хар жагсаалтад оруулах хүртэл хариуцлага тооцох болж байгаа юм.

-Тэгэхээр хүний өмчөө захиран зарцуулах эрх зөрчигдөж байна гэж та үзэж байна уу?

-Хүн дараа төлбөрт дугаар хэрэглэж байхдаа төлбөрөө төлөөгүй бол дуудлага хийх боломжгүй болдог. Тэглээ гээд Монголбанкны жагсаалтад оруулдаггүй. Үндсэн хуулийн зүйл заалттай зөрчилдөж байгаа юм. Тухайн орон сууцанд амьдарч байгаа иргэдийн эрхэд халдаж байна. Хэрвээ оршин суугч үнэхээр зургаан сараас дээш хугацаанд төлбөрөө төлөөгүй бол Иргэний хэргийн шүүхэд л хандчих хэрэгтэй. 2019 онд Хан-Уул дүүрэгт шинээр байгуулагдсан СӨХ өнгөрсөн дөрвөн жилийн хугацаанд төлбөрийг хууль бусаар татаж байна. Нэг орчим тэрбум төгрөг татчихсан байгаа юм.

-СӨХ-д Барилга, хот байгуулалтын яам хяналт тавьж байх ёстой гэсэн үг үү?

-СӨХ-ны одоогийн гүйцэтгэж буй ажлыг салбар яамнаас тусгай зөвшөөрөл бүхий мэргэжлийн хуулийн этгээд гүйцэтгэх хэрэгтэй. СӨХ ажлаа хийгээд, өөрийнхөө хийсэн ажлаа дүгнээд, өөрсдөө оршин суугчдаас хураах үнээ тогтоогоод байх ёсгүй. Мөн нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгын чанар аюулгүй байдлыг хувь хүн хангаж чадахгүй.

Тиймээс яамнаас тусгай зөвшөөрөлтэй хуулийн этгээд л гүйцэтгэж чадна. Шинэчилсэн хуулийн төсөлд Барилгын тухай хуульд заасан Барилгын компанийн ажлыг СӨХ хийхээр тусгачихсан. Ногоон байгууламж, хогийн цэг, тоглоомын талбай, авто зогсоол, явган хүний зам зэргийг СӨХ хийхээр тусгачихсан байгаа нь маш ноцтой хуулийн зөрчил гэж үзэж байна. Тус хуулийн төслийг СӨХ Дээд зөвлөл гэдэг байгууллага батлуулах гээд байгаа нь лоббитой байх гэсэн хардлага бидэнд байна. Учир нь СӨХ Дээд зөвлөлийн жишиг тарифаар бүх төлбөрийг баталдаг. Бидний шаардаж байгаа зүйл бол СӨХ-ны жишиг үнийг БХБЯ-наас томилсон мэргэжлийн үнэлгээч байгууллага тогтоох ёстой. Шинээр баригдсан барилга, хуучин барилга гэхэд өөр өөр төлбөр тогтоогдох ёстой баймаар.

-СӨХ-ны төлбөр тогтоогдож байгаа өнөөгийн тогтолцоо зөв үү?

-СӨХ-ын төлбөрийг оршин суугчдын хурлаар баталдаг. Оршин суугчдын хурал 50 хувиас дээш хувьтай байх ёстой. Нийт хуралд оролцсон гишүүдийн 66 хувийн саналаар батлах ёстой байтал энэ нь хэрэгждэггүй. Монголд үйл ажиллагаа явуулж байгаа СӨХ-нуудын бараг 99 хувь нь ийнхүү баталдаггүй. 500 айлтай СӨХ-ны хурлын ирц нь бүрдээгүй бол СӨХны хурлын дараа ажилтан “Та дэмжсэн гээд гарын үсгээ зураад өгөөч” гээд айлуудаар явдаг. Тиймээс СӨХ-д хяналт тавих хэрэгтэй байна. Энэхүү хуулийн төсөл батлагдвал тэд хэт давуу эрх эдлэх гээд байна. Нийт орон сууц өмчлөгчид болоод биднээс шаардаж байгаа зүйл бол СӨХ-г БХБЯ-наас тусгай зөвшөөрөл бүхий хуулийн этгээдэд хариуцуулах, бидний төлж буй төлбөрт хяналт тавих юм.